オフィスを移転する時、起業して新規でオフィスを借りる時、何を優先して賃貸事務所を選べばよいのでしょうか。各企業によって優先する条件は異なりますが、自分の会社が何を目的として、新しく賃貸事務所を借りるのかきちんと把握しておくことは、オフィス選びの成功に繋がります。今回は、賃貸事務所を選ぶ上でポイントになってくる条件等をご案内していきます。

賃貸事務所を選ぶ際には以下のような条件が自分の会社に適しているかを見極める必要があります。順番にみていきましょう。

・立地条件従業員がアクセスしやすい物件であることが大切です。最寄り駅の乗り入れ路線等を確認しておきましょう。その他、近くにコンビニや飲食店、郵便局、金融機関等があるか、騒がしくはないかなど周辺環境もしっかり確認が必要です。

・契約面積契約面積のうち、実際にオフィスとして使用できる面積の坪数を確認しておきましょう。契約書によって専用面積のみが記載されている場合と専用面積+共用面積の一部が含まれている場合もあります。一般的には、従業員数1人に対し、約1.5坪あれば余裕をもって仕事ができるでしょう。その他にも、必要であれば会議室や応接室のスペースが取れるか等の確認が必要です。

・コスト
賃貸事務所を借りる前にコストの上限を決めておくようにしましょう。毎月発生する費用には、家賃の他に共益費が必要です。その他、契約内容によって水道光熱費や清掃費等が発生する場合もあります。また、ランニングコストといって、契約時には敷金（保証金）、礼金、前家賃、前共益費、仲介手数料、火災保険料等が発生します。物件によって保証委託料が必要な場合もあるので、契約時に幾ら必要なのかを事前に確認しておくことが大切です。

・物件イメージ
毎日通う場所であるからこそ、賃貸事務所の外観やエントランスの内装、雰囲気等も大切です。来客の多い企業様は特に取引先が賃貸事務所に訪れた時に受ける印象についても想像しておくと良いでしょう。物件のイメージが企業のイメージに繋がることもあります。

・設備
実際に仕事をする場所であるオフィス内の設備についてもしっかり確認が必要です。天井高が低いと圧迫感を覚えます。天井高2.7～2.8mあると開放感が感じられるでしょう。また、OAフロアが採用されているかも大切なポイントです。OAフロアであれば床上の空間にネットワーク配線を収納できるため、イスなどを動かした時に断線したり、配線が絡まったりすることを避けられます。さらに、パソコンや複合機等を頻繁に使用する場合には、ネットインフラや電気容量が十分かを確認しておくことも大切です。他にも、電話回線の本数や耐荷重が足りているか、空調システムが個別であるか等についても事前に確認しておくことで、入居後スムーズに仕事をスタートすることができます。また、トイレの設置場所や男女別かどうか、給湯室の場所や広さ、喫煙スペース・リフレッシュスペースの有無も確認しておきましょう。その他、共用部の設備として、エレベーター、駐車場の有無、セキュリティ、耐震設備についてもチェックしておくことをおすすめします。

・他の入居テナント
検討している賃貸事務所に、他にどのようなテナントが入居しているかも確認しておくようにしましょう。1階に飲食店が入居している場合にはランチ等に利用できる反面、匂いが気になる可能性もあります。入居しているテナントによって、物件のイメージが変わり、評価も変わってきますので、必ずチェックしておきましょう。

以上のような条件の中から、自分の会社が何を優先事項とするのかをしっかり決めておくと、入居後に満足いく賃貸事務所を選べる確率が高くなります。また、インターネットで情報を集めるだけでなく実際に物件に足を運んでみることも大切です。気になる物件があったら不動産会社に問い合わせをして内見を申し込んでみましょう。内見時のポイントは、上記に挙げた条件の優先項目をしっかり満たした物件であるかをよく確認することです。長く入居する予定であるなら、物件のオーナーの人柄も大事になってきますので、不動産会社の営業マンに聞いてみると良いでしょう。入居後に後悔しないよう賃貸事務所の選び方をしてくださいね。

中小企業が賃貸事務所を借りる場合には連帯保証人が必要となるケースが多くあります。法人が賃貸事務所を借りる際には、法人名で契約をして法人の代表者を連帯保証人とする場合が多いですが、起業したばかりの会社や企業規模が小さい場合など、物件のオーナーや不動産会社が不安に感じる場合には保証会社への加入が求められるのです。今回は、賃貸事務所の契約時に保証会社を利用するケースについてみていきましょう。

保証会社とは、物件の借主が家賃を滞納した時などに連帯保証をする会社のことで、滞納した賃料を立て替えて支払います。昨今では、賃貸事務所を借りる際に保証会社への加入が義務付けられることも増えてきました。与信のある一部の上場企業は免除されることもありますが、中小企業で与信能力が低い場合や起業したばかりの企業では保証会社への加入が契約時に必要となることも多くなっています。法人が賃貸事務所を借りる際、契約名義は法人名、連帯保証人は法人の代表者とするのが一般的です。法律上では法人と代表者は別人だとして、このような処置が認められていますが、法人と代表者は実質同一であると考える物件オーナーが多いのも事実です。そのような場合には家賃滞納のリスクを軽減するために借主に対して保証会社への加入を求めてくることがあります。その場合、保証会社によって金額は異なりますが、契約時に保証金や前家賃、仲介手数料に加えて保証会社への保証料を支払うことになります。保証料の金額は家賃の30～100%、また更新時にも更新保証料が必要で、家賃の10%程度の支払い額となるのが一般的です。通常、加入する保証会社は借主側で選択することはできません。 物件の契約時にはただでさえ、大きなコストがかかるため、できることなら保証会社への保証料は支払いたくないのが本音でしょう。しかし、デメリットだけではなく、保証会社に加入することで与信能力の低い企業でも賃貸事務所の入居審査に通りやすくなるなどのメリットもあります。

一般的に次のような条件に当てはまる企業は物件の契約時に保証会社への加入を求められるケースが多くなっています。

・起業から5年未満会社を起業してから年数が浅いと事業が安定して軌道に乗っているのか判断がつかないため、与信能力を不安視されがちです。起業後、おおよそ10年が経過していると安心してもらえることが多いようです。

・従業員数が10人未満会社が小規模であるとオーナーによっては企業の与信能力を信頼してもらえない場合もあります。

・収益が不調賃貸事務所の契約時には決算書の提出が必要ですが、収益が年々下降している場合や債務が多い場合には保証会社への加入を求められることが多くなります。

・仲介の不動産会社が大手物件の仲介を行う不動産会社が大手企業である場合には、保証会社への加入が必須条件となっていることもあります。

・連帯保証人が外国籍法人の代表者やそれに伴う連帯保証人が外国籍である場合、法人が外資系である場合、オーナーからの信用度が低くなり、保証会社への加入が必要となるケースがあります。また、連帯保証人を立てていても保証会社への加入を求められる場合もあります。これは前述したように法人が物件を契約する際には名義を法人名、連帯保証人を代表者とすることが一般的ですが、法律上の問題はないにせよオーナー側からすると実質同一であると捉えられ、連帯保証人と保証会社を組み合わせることで家賃滞納のリスクを少しでも減らそうとするのです。
また借主が家賃を滞納した場合に保証会社が立て替えて支払ってくれることに加え、物件の明け渡しにまで事態が進んだ場合にも訴訟費用を負担するのは保証会社となります。明け渡しが決まった後の原状回復費用も保証会社が支払いますので、オーナーの負担は大変小さくなるのです。このため、最近では保証会社への加入が賃貸事務所を借りるための必須項目となっている物件も少なくありません。借主にとっては保証会社へ保証料を支払わなくてはならないため、移転時の必要コストが上がりますが、保証会社に加入することによって借りられる物件が増えたり、連帯保証人を他に探さなくてはならない煩わしさから解放されるというメリットもあります。

以上のような点を踏まえ、賃貸事務所を新しく借りる際には保証会社への加入が必要か、それに付随するメリット・デメリットをよく把握した上で物件探しをすると良いでしょう。

賃貸事務所を契約する際には、様々な費用がかかります。また、実際に入居してから毎月発生する費用もあります。今回はこの2種類の費用に関して詳しくみていきましょう。
まずは、賃貸事務所の契約時にかかる費用からご案内していきます。

・敷金（保証金）
賃貸事務所を契約する際には物件のオーナーに敷金（保証金）を支払います。これは入居後に、借主の家賃の滞納、過失によって物件を損傷した場合等の担保の意味合いがあります。賃貸事務所を借りる際には、家賃の6～12ヶ月分の敷金（保証金）が必要になることが一般的です。この敷金（保証金）は退去時に一部または全額返還されます。

・礼金
賃貸事務所の契約時に物件のオーナーに支払う費用です。大規模な賃貸事務所では支払うことはあまり多くありませんが、小・中規模の賃貸事務所では家賃の1～2ヶ月分を礼金として支払う場合があります。敷金（保証金）とは違い、退去時に返還されることはありません。

・前家賃
入居した当月の家賃を契約時に物件のオーナーに支払います。入居日が契約日より後の場合でも契約時に支払いが必要となります。また、当月内の入居期間が少ない場合には翌月分の家賃もまとめて前家賃として支払うこともあります。

・前共益費
共益費とは賃貸人が使用する物件の設備の運営を維持するために支払う費用のことです。入居した当月の共益費も契約時に必要であり、これを前共益費と呼びます。入居日によっては前家賃と同様、翌月分の共益費も契約の際に支払いが必要となる場合があります。

・仲介手数料
賃貸借契約が締結された際に仲介をした不動産会社に対して支払う費用です。家賃の1ヶ月分を仲介手数料として支払うことが一般的です。

・保証委託料
物件を賃貸する際には保証人が必要ですが、適当な人が見つからない場合や不動産会社に勧められた場合には賃貸保証会社を活用する場合もあります。この場合には賃貸保証会社への保証委託料の支払いが必要です。

・火災保険料
入居した物件で火災が発生した時のために損害賠償火災保険に加入します。加入する保険の種類によって火災保険料の額は異なります。

賃貸事務所を新規で借りる場合には、契約時だけでなく入居後にももちろん費用が発生します。それでは次に入居後に毎月支払う費用についてみていきたいと思います。

・賃料
毎月支払う家賃のことです。移転前に入居していた賃貸事務所と移転後の賃貸事務所に賃料を支払う時期がなるべく重ならないようにすることが大切です。

・共益費
前述の前共益費の箇所でもご説明した通り、賃貸人が利用する物件の設備の運営や維持に関わる費用です。物件の共用部の水道光熱費や小修繕費、清掃・衛生費、冷暖房空調費、保安管理費などに充てられます。

・水道光熱費
一般の住宅と同じように貸室内で使用した水道、電気、ガスの費用も毎月支払いが必要です。テナント毎に電気、水道、ガスの供給会社と契約を結ぶ場合と賃貸事務所のオーナーが一括で供給会社と契約する場合があります。後者の場合は水道光熱費を毎月オーナーに支払うことになります。

・室内清掃費
大規模な賃貸事務所の場合には室内清掃が必須の場合があります。その際の清掃費は借主負担となります。トイレが貸室外の共用部にある場合には、清掃やトイレットペーパーの交換等は貸主側で行うのが一般的ですが、室内に設置されている場合には借主の負担で清掃やトイレットペーパーの交換も行う必要があります。

以上のように、オフィス移転や起業などで新たに賃貸事務所を賃貸する場合には、契約の際にかかる費用と入居後に毎月発生する費用があります。どのような種類の費用が発生するのかをよく把握しておき、できるだけコストを抑えられる物件を探したいですね。